ΑΚΙΝΗΤΑ: Πώς θα υπολογίζονται οι αντικειμενικές τιμές μετά την κατάργηση των αντικειμενικών τιμών…

Των Κώστα Τσάβαλου, Μάριου Χριστοδούλου

Το διάδοχο πλαίσιο για την μετά τις αντικειμενικές τιμές εποχή ετοιμάζει η κυβέρνηση με «όχημα» τον φόρο υπεραξίας που τέθηκε από φέτος σε ισχύ. Με δηλώσεις του στην «Εφ.Συν.» ο γενικός γραμματέας Εσόδων, Χάρης Θεοχάρης, τονίζει ότι «κεντρικός στόχος παραμένει η δημιουργία μιας αξιόπιστης ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων, η οποία θα στηρίζεται στα πραγματικά στοιχεία της αγοράς». Τα στοιχεία αυτά, δηλαδή οι αξίες από τις μεταβιβάσεις των ακινήτων που θα καταγράψει το υπουργείο Οικονομικών, θα χρησιμοποιηθούν στη συνέχεια για την εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές.

«Παγωμένες» έως το 2016

Η κυβέρνηση έχει συμφωνήσει με την τρόικα να διατηρήσει «παγωμένες» έως το 2016 τις υφιστάμενες τιμές στα ακίνητα, λόγω των αρνητικών συνθηκών που επικρατούν στον χώρο της κτηματαγοράς. Μια πρώτη απόπειρα εφαρμογής του μέτρου που επιχειρήθηκε παλιότερα με το νέο σύστημα της αυτόματης αναπροσαρμογής των τιμών οδήγησε σε εντελώς λανθασμένα συμπεράσματα. Το σύστημα έδειχνε ότι θα πρέπει να γίνουν μεγάλες μειώσεις, έως και 40%, στα ακίνητα που βρίσκονται στα ακριβά προάστια της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, εξαιτίας του γεγονότος ότι στις περιοχές αυτές οι αντικειμενικές είναι σήμερα σε αδικαιολόγητα υψηλά επίπεδα.

Στον αντίποδα, μεγάλες αυξήσεις έως και 70% έβγαζε ο νέος μηχανισμός για τα οικόπεδα και τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε λαϊκές συνοικίες και σε περιοχές που υποβαθμίστηκαν τα τελευταία χρόνια λόγω της κάμψης της εμπορικότητας την οποία γνώρισαν.

Βέβαια, πιο μεγάλο θα ήταν το «σοκ» για τους ιδιοκτήτες με ακίνητα σε παραλιακές ζώνες και σε τοποθεσίες- «φιλέτα», τα οποία βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται ο αντικειμενικός προσδιορισμός. Η ένταξη αυτών των ακινήτων στον «αστερισμό» των αντικειμενικών σε πρώτη φάση και η εξομοίωσή τους με τις πραγματικές στη συνέχεια θα οδηγούσε σε πραγματική «έκρηξη» των τιμών. Οι στρεβλώσεις αυτές ανάγκασαν τους επιτελείς του υπουργείου Οικονομικών να «ανακρούσουν πρύμναν» και να περιμένουν τη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3% και την ταυτόχρονη επιβολή του φόρου υπεραξίας για τη δημιουργία μιας αντιπροσωπευτικής «τράπεζας αξιών».

Πρόκειται για μια «μεγάλη διαρθρωτική αλλαγή» που δεν «πρόκειται να βλάψει την αγορά των ακινήτων», επισημαίνει ο Χάρης Θεοχάρης. Οπως ο ίδιος εξηγεί, ο φόρος υπεραξίας είναι πολύ σημαντικός διότι δημιουργεί αντίθετα κίνητρα μεταξύ αγοραστή και πωλητή. «Το μεγάλο πρόβλημα που είχαμε τα προηγούμενα χρόνια είναι η μη γνώση και ύπαρξη πραγματικών αξιών στη μεταβίβαση. Ολοι δήλωναν τις αντικειμενικές ανεξάρτητα του τιμήματος που είχε η αγοραπωλησία. Το πρόβλημα αυτό χτυπιέται στη ρίζα του με τις δύο αυτές κινήσεις. Η πρώτη είναι ότι μειώνεις το κίνητρο που είχαν οι φορολογούμενοι με τον φόρο μεταβίβασης, οι οποίοι για να πληρώσουν λιγότερο φόρο κατά την αγορά του ακινήτου δήλωναν την αντικειμενική τιμή. Σε ό,τι αφορά τη δεύτερη, με την επιβολή του φόρου υπεραξίας, τον αγοραστή τον συμφέρει η τιμή πώλησης να είναι υψηλή γιατί αυτή θα είναι η μελλοντική βάση εκκίνησης όταν πουλήσει το ακίνητό του. Διότι φόρος υπεραξίας είναι τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς. Οπότε, αν η τιμή αγοράς είναι πλασματική, δηλαδή μικρή, σου διευρύνει το ποσό επί του οποίου θα φορολογηθείς. Αντίστοιχα, ο πωλητής θέλει να μειώσει όσο γίνεται την τιμή διότι έτσι θα φορολογηθεί λιγότερο. Επομένως, δημιουργούνται κίνητρα αντίθετα μεταξύ τους, πράγμα που σημαίνει ότι θα αναγκαστούν και οι δύο να δηλώσουν τις πραγματικές τιμές. Ετσι θα είμαστε σε θέση να δημιουργήσουμε μια σωστή βάση δεδομένων στη μετά εποχή των αντικειμενικών αξιών».

Μειωμένος ΦΑΠ

Εν τω μεταξύ, το χέρι στην τσέπη με δική του πρωτοβουλία αυτή την φορά βάζει το υπ. Οικονομικών. Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να πληρώσουν μειωμένο Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) μπορούν να διεκδικήσουν αναδρομική μείωση του φόρου που πλήρωσαν έως και 50% για τους χώρους κύριας χρήσης και τις σοφίτες που «τακτοποίησαν» με βάση τις ρυθμίσεις των σχετικών νόμων. Οι εν λόγω ιδιοκτήτες, με τα εκκαθαριστικά του ΦΑΠ που έλαβαν για τα έτη 2012 και 2013, χρεώθηκαν παράνομα με διπλάσιο φόρο για τους βοηθητικούς αυτούς χώρους. Με εγκύκλιο που απέστειλε σε όλες τις εφορίες, ο Χάρης Θεοχάρης παρέχει οδηγίες για τον τρόπο με τον οποίο οι εν λόγω ιδιοκτήτες θα απαλλαγούν από την καταβολή του ΦΑΠ για το 50% της φορολογητέας αξίας των χώρων που «τακτοποίησαν».