Του Δημήτρη Οικονόμου*

Η καθυστέρηση λήψης μέτρων για την εκτός σχεδίου δόμηση αποτελεί μέρος του προβλήματος, επειδή έχουν διαμορφωθεί σήμερα καταστάσεις, κεκτημένα, ακόμα και νόμιμες προσδοκίες (πραγματικές ή φαντασιακές), που καθιστούν εξαιρετικά δύσκολη από πολιτική άποψη, και σε αρκετές περιπτώσεις και άδικη κοινωνικά, μια πλήρη και άμεση απαγόρευσή της.

Από την άλλη πλευρά, η διαιώνιση της σημερινής κατάστασης οδηγεί σε περαιτέρω όξυνση των επιπτώσεων. Είναι συνεπώς απολύτως αναγκαίο να ληφθούν σήμερα κάποια μέτρα που θα είναι πολιτικά και κοινωνικά βιώσιμα, αλλά παράλληλα θα περιορίσουν επαρκώς την εκτός σχεδίου δόμηση άμεσα και θα θέσουν σε κίνηση και μια διαδικασία περαιτέρω σταδιακού περιορισμού της. Η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων και της οικοδομικής δραστηριότητας διευκολύνουν τη λήψη κάποιων μέτρων, μειώνοντας τις πραγματικές αναμονές προσπορισμού έγγειων υπεραξιών, και συνεπώς η συγκυρία είναι κατάλληλη και από αυτή την άποψη.

Κατά τη γνώμη μου το πρόβλημα μπορεί να αντιμετωπιστεί με βάση τούς εξής άξονες:

α) Περιορισμός (όχι «κατάργηση», όχι διατήρηση) της εκτός σχεδίου δόμησης.

β) Εναρξη του εγχειρήματος με ορισμένα πρώτα βήματα άμεσης εφαρμογής.

γ) Ολοκλήρωση με επόμενα βήματα που δεν αφορούν μόνο τη νομοθεσία περί εκτός σχεδίου δόμησης, αλλά θα «χρησιμοποιούν» και σχεδιαστικούς μηχανισμούς, καθώς και υποστηρικτικά νέα εργαλεία (αντισταθμιστικούς μηχανισμούς και εργαλεία πολιτικής γης).

Το σημείο (β) μπορεί να εξειδικευτεί στα εξής (προφανώς όχι περιοριστικά, αλλά θεωρώ ότι τα μέτρα αυτά είναι σε κάθε περίπτωση αναγκαία):

*Κατάργηση των παρεκκλίσεων αρτιότητας και καθορισμός κατώτερου ορίου ίσου με 4 στρέμματα.

*Γενική απαγόρευση της σύστασης οριζόντιας και κατακόρυφης ιδιοκτησίας στον εκτός σχεδίου χώρο.

*Μείωση του μέγιστου επιτρεπόμενου εμβαδού κατοικιών ανά γήπεδο στα 120 τ.μ. Διερεύνηση της παροχής κινήτρων για συνένωση γηπέδων.

*Μείωση του γενικού συντελεστή δόμησης (σδ) για την εκτός σχεδίου δόμηση σε 0,15.

Το σημείο (β) μπορεί προφανώς να περιλάβει πολλά επιμέρους μέτρα. Ωστόσο, ως προς το πρώτο σκέλος του, μια δυνατότητα, νομίζω ώριμη πλέον, είναι το εξής: σε περιοχές που δεν θα διαθέτουν ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ (ή αντίστοιχο σχέδιο) ή άλλο θεσμοθετημένο σχέδιο χρήσεων γης, μετά το 2018 θα ισχύσουν αυτομάτως δυσμενέστεροι όροι για την εκτός σχεδίου δόμηση (π.χ. διπλάσια αρτιότητα, υποδιπλάσιος σδ).

Ως προς το δεύτερο σκέλος του, υπάρχει επίσης μεγάλο περιθώριο εισαγωγής νέων μηχανισμών, αλλά σημειώνω δύο μέτρα που μπορούν να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά μειώνοντας την αντίδραση στους πιο πάνω περιορισμούς και ταυτόχρονα να διευκολύνουν έναν ορθολογικό σχεδιασμού του χώρου:

*Επανενεργοποίηση της μεταφοράς σδ και ισχύς και στα εκτός σχεδίου ακίνητα υπό προϋποθέσεις (απαιτείται περαιτέρω επεξεργασία και συνεργασία με το ΣτΕ).

*Δημιουργία μηχανισμού τελών στα εκτός σχεδίου ακίνητα που θα χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση αντισταθμιστικών μέτρων σε ζώνες στις οποίες θεσπίζονται σημαντικές απαγορεύσεις τής εκτός σχεδίου δόμησης από νέα σχέδια.

Ως εξειδίκευση του προηγούμενου προτείνω τη δυνατότητα μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης από εκτός σχεδίου γήπεδα σε ειδικά καθοριζόμενες ζώνες υποδοχής, πιθανώς σε συνδυασμό με επεκτάσεις σχεδίων.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………

 *Καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας