Δεν βρίσκουν άκρη με τον φόρο υπεραξίας. Η αγορά παραμένει παγωμένη, καθώς η… διευκρινιστική εγκύκλιος που εξέδωσε το υπ. Οικονομικών πριν από το Πάσχα προκάλεσε μεγαλύτερο αλαλούμ
Των Κώστα Τσάβαλου, Μάριου Χριστοδούλου
Σε κατάσταση ομηρίας παραμένει η αγορά των ακινήτων μετά τη νέα εμπλοκή που έχει προκύψει με την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας. Η διευκρινιστική εγκύκλιος, που εξέδωσε πριν από το Πάσχα το υπουργείο Οικονομικών, όχι μόνο δεν κατάφερε να καλύψει τα κενά με την επιβολή του νέου φόρου, αλλά ενέτεινε το αλαλούμ στην κτηματαγορά. Τα αδιευκρίνιστα σημεία παραμένουν ακόμη πολλά. Το μεγαλύτερο, βέβαια, από όλα, που απειλεί να τινάξει το σχέδιο της είσπραξης στον αέρα, είναι το εξής: πότε το κέρδος από την πώληση ενός ακινήτου θα εμπίπτει σε φόρο υπεραξίας και πότε θα φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα;
Επιχείρηση ή φυσικό πρόσωπο;
Οι εφορίες ανά την Ελλάδα αδυνατούν ακόμη και σήμερα να δώσουν μια ξεκάθαρη απάντηση, δεδομένης της ασάφειας που υπάρχει στη διάταξη του νόμου (4173/2013). Αυτή ορίζει ως επιχειρηματική δραστηριότητα ακόμα και «κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική» συναλλαγή πώλησης ακινήτου. Με μια απλή πώληση δηλαδή, ο κάθε ιδιοκτήτης θα θεωρούνταν επιχείρηση και όχι φυσικό πρόσωπο. Ετσι ο φόρος υπεραξίας δεν θα μπορούσε να εφαρμοστεί ποτέ, αφού όποιος πουλούσε ακίνητο θα έπρεπε να θεωρείται αυτομάτως και… εταιρεία! Οπότε δεν θα φορολογείται σαν φυσικό πρόσωπο αλλά σαν επιχείρηση και με βάση την κλίμακα φορολόγησης νομικών προσώπων που ίσχυε κατά τον χρόνο πώλησης του σπιτιού ή του οικοπέδου.
Ετοιμάζουν και νέα εγκύκλιο
Για να ξεπαγώσει η συναλλακτική δραστηριότητα στην αγορά το υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζει, σύμφωνα με πληροφορίες, δεύτερη διευκρινιστική εγκύκλιο με την οποία θα δίνεται νέος φορολογικός ορισμός για τον φόρο υπεραξίας. Σε αυτήν θα επισημαίνεται ότι δεν θα φορολογούνται σαν επιχειρηματίες τα φυσικά πρόσωπα που πωλούν μεμονωμένα ακίνητα. Αυτό θα ισχύει μόνο στις περιπτώσεις που κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει τουλάχιστον 3 ή περισσότερα ακίνητα (σπίτια, οικόπεδα κ.λπ.) μέσα σε σχετικά κοντινό χρονικό διάστημα, διετία ή τριετία. Ετσι με τον τρόπο αυτό παύει ένα φυσικό πρόσωπο να θεωρείται αυτομάτως και κτηματομεσιτική εταιρεία πληρώνοντας φόρο με βάσει τα βιβλία εσόδων-εξόδων της επιχείρησης. Με την ίδια εγκύκλιο θα αποσαφηνίζεται το νέο φορολογικό καθεστώς για τα ακίνητα που μεταβιβάζουν οι επιχειρήσεις, ενώ θα ορίζεται πότε ο πωλητής θα πληρώνει φόρο υπεραξίας, εκτός εάν το εισόδημα που προκύπτει από την υπεραξία της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας συνιστά «εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα» .
Να σημειωθεί ότι ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά που υπάρχει μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης του ακινήτου και καταβάλλεται από τον πωλητή. Εξαιρούνται από το μέτρο τα ακίνητα που είχαν αποκτηθεί πριν από το 1995. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώσει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση Ε41 (συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο) περιλαμβάνει:
● Τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου.
● Τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών.
● Τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης.
● Το είδος της ακίνητης περιουσίας ή του εμπράγματου δικαιώματος.
● Τα έτη διακράτησης.
● Τους συντελεστές.
● Τον υπολογισμό του φόρου.
