Του Βασίλη Γεώργα

Η νέα μεγάλη μπίζνα στην Ελλάδα της κρίσης ακούει στο όνομα «κόκκινα» δάνεια και δεν θα την κάνουν οι τράπεζες αλλά οι «γύπες των αγορών» που συγκεντρώνονται πάνω από την ημιθανή αγορά ακινήτων.

Αν, όπως όλα δείχνουν, η κυβέρνηση υιοθετήσει το μοντέλο της Ισπανίας ή των ΗΠΑ, όπου η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων πολιτών και επιχειρήσεων «πουλήθηκε» ουσιαστικά σε ιδιωτικά κερδοσκοπικά funds, τότε σύντομα πολλές χιλιάδες Ελληνες ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν εξυπηρετούν τα χρέη τους θα μετατραπούν όντως σε ενοικιαστές των σπιτιών τους, όπως άλλωστε προανήγγειλε πρόσφατα ο νέος υπουργός Οικονομικών Γκίκας Χαρδούβελης, ενδύοντας με τον μανδύα της «κοινωνικής πρόνοιας» τη μεταφορά της ιδιοκτησίας στις τράπεζες και από εκεί σε κερδοσκοπικά funds.

Τα «κόκκινα» δάνεια των Ελλήνων πολιτών και των επιχειρήσεων, που αθροίζονται επισήμως σε 77 δισ. ευρώ, αποτελούν έναν τεράστιο πλούτο τον οποίο δεν μπορούν να εκμεταλλευτούν οι τράπεζες καθώς καίγονται για ρευστότητα, μπορούν όμως να το κάνουν τα «κοράκια των αγορών», τα οποία με το υπό κατάρτιση νέο θεσμικό πλαίσιο θα έχουν πλέον τον πρώτο λόγο.

Εξειδικευμένοι κερδοσκόποι

Η λύση που στην πραγματικότητα προωθεί η κυβέρνηση είναι η πώληση των «κόκκινων» δανείων από τις τράπεζες σε εξειδικευμένα κερδοσκοπικά κεφάλαια, τα οποία εν συνεχεία θα τα τιτλοποιούν και θα τα πωλούν ως ομόλογα σε άλλους επενδυτές. Η λύση αυτή προβλέπεται στον Κώδικα Δεοντολογίας τον τραπεζών και αναμένεται ότι θα αποτελέσει την πλέον διαδεδομένη πρακτική στο μέλλον. Το έσοδο για τις εταιρείες αυτές που θα αγοράσουν πακέτα «κόκκινων» δανείων είναι το «ενοίκιο αντί δόσης» που θα πληρώνουν οι πρώην ιδιοκτήτες για να διατηρούν το δικαίωμα να συνεχίσουν να μένουν στο ακίνητο που είχαν αγοράσει με δανεικά. Δεδομένου ότι τα δάνεια αυτά θα γίνουν ομόλογα και θα πουληθούν στις αγορές, ο τόκος που θα λαμβάνουν οι επενδυτές θα προέρχεται ακριβώς από την πληρωμή του ενοικίου.

Οι εταιρείες που διαχειρίζονται τα δάνεια είναι πολύ αυστηρές στην τήρηση της προθεσμίας αποπληρωμής της δόσης/ενοικίου και επομένως εύκολα κάποιος μπορεί να υποστεί έξωση από το σπίτι του, πολύ δε περισσότερο όταν πλέον δεν θα υπάρχει ισχυρό δίχτυ προστασίας.

Το «μοντέλο» είναι ήδη δοκιμασμένο στις ΗΠΑ (από όπου και ξεκίνησε η παγκόσμια οικονομική κρίση με τη «φούσκα» των ακινήτων), ήδη εφαρμόζεται στην Ισπανία της κρίσης και αναμένεται να έρθει τους επόμενους μήνες και στην Ελλάδα.

Η Blackstone

Ετσι, μεγάλες επενδυτικές εταιρείες –με κορυφαία την αμερικανική Blackstone- που εξειδικεύονται στην αγορά «κόκκινων» δανείων και στις τιτλοποιήσεις βρίσκονται ήδη στην ελληνική αγορά και καλλιεργούν το έδαφος για αγορές περιουσιακών στοιχείων είτε από κατασχέσεις και πλειστηριασμούς (απελευθερώνονται από το 2015) είτε απευθείας από την εξαγορά «κόκκινων δανείων» από τις τράπεζες σε τιμές ευκαιρίας, δηλαδή προσφέροντας το 20%-40% της τρέχουσας εμπορικής αξίας.

Στην Ισπανία ήδη η Blackstone –μέλος του ομίλου BlackRock- έχει αγοράσει στεγαστικά δάνεια ύψους 6,4 δισ. δολαρίων, ενώ στις ΗΠΑ αποτελεί τον μεγαλύτερο «σπιτονοικοκύρη», έχοντας αγοράσει μέσα στην κρίση πάνω από 41.000 ακίνητα μέσω πλειστηριασμών και έχει ήδη ξεκινήσει τις τιτλοποιήσεις σε συνεργασία με την Deutsche Bank.

Οι «ενδιαφερόμενοι»

Στην Ελλάδα η Black-stone έκανε τα πρώτα της βήματα στην αγορά ακινήτων με την εξαγορά του 10% της Lamda Development, αλλά δεν είναι η μόνη, καθώς τουλάχιστον άλλα οκτώ με δέκα distress funds και εταιρείες, όπως η Hines, το Apollo Capital, η Monarch Alternative Capital, η Oaktree Capital, η Marathon κ.ά., έχουν ήδη ξεκινήσει επαφές για την εξαγορά «κόκκινων» δανείων.